Enquadramento

A crise generalizada no acesso à habitação, agravada pelo aumento da inflação e das taxas de juro do Banco Central Europeu, tem afetado muito significativamente a vida dos jovens, favorecendo a emigração dos mais qualificados.
Para dar resposta a este problema, o Governo aprovou várias medidas de política que visam facilitar o acesso à primeira habitação por parte de jovens até aos 35 anos. A mais relevante é a que resulta do Decreto-Lei n.º 48-A/2024, prevendo a isenção de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e de Imposto do Selo (IS) na compra da primeira habitação própria e permanente por jovens, através da alteração aos respetivos Códigos.

Principais alterações em sede de aquisição de habitação própria e permanente

Em sede fiscal, o Decreto-Lei n.º 48-A/2024 prevê:

• O diploma prevê que os jovens até aos 35 anos fiquem totalmente isentos do pagamento de IMT e IS na compra de imóveis até ao valor patrimonial tributário de 316.772,00 euros.
• Nestes casos, à isenção do IMT e IS, os jovens poderão juntar ainda a isenção dos emolumentos relativos ao registo da primeira aquisição onerosa de imóvel destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, estabelecida pelo Decreto-Lei n.º 48-D/2024, de 31 de julho. Com efeito, se a compra da primeira habitação for feita com recurso a empréstimo (o que exige o registo da correspondente hipoteca), a poupança ascende a 450,00 euros. Não havendo necessidade de hipoteca, o valor poupado relacionado com os registos corresponderá a 225,00 euros.
• Está prevista, ainda, a isenção parcial para os imóveis cujo valor ascenda aos 633.453,00 euros, aos quais se aplicará a taxa correspondente a esse escalão, que é de 8%. Ou seja, quando o valor sobre o qual incide o imposto for superior ao limite do 1.º escalão, o mesmo é dividido em duas partes, sendo uma igual ao limite do maior dos escalões que nela couber e outra, igual ao excedente, a que se aplica a taxa marginal respeitante ao escalão imediatamente superior.
• Para que sejam elegíveis, os jovens não podem ser considerados dependentes para efeitos de IRS no ano em que efetuam a compra da casa e só podem beneficiar da isenção se estiverem a adquirir a sua primeira casa para habitação permanente.
• Ficam excluídos da isenção os sujeitos passivos que sejam titulares de direito de propriedade, ou de figura parcelar desse direito, sobre prédio urbano habitacional, à data da transmissão ou nos três anos anteriores. Relativamente a imóveis que venham a constituir bem comum de um casal, a aplicação da isenção é apreciada individualmente em relação a cada cônjuge.
• O benefício tem aplicação apenas no que respeita à compra de prédios urbanos ou de frações autónomas de prédios urbanos, exclusivamente para habitação própria e permanente, excluindo a compra de terrenos para construção.
• Para implementação da isenção de IMT, tendo em conta que este é um imposto cuja receita é municipal, é criado um mecanismo de compensação pelas receitas cessantes apuradas em resultado da aplicação da isenção, para que nenhum município seja prejudicado.

Todas estas medidas entraram em vigor em dia 1 de agosto de 2024.

Em paralelo, foram ainda aprovadas as seguintes medidas

Garantia pessoal a prestar pelo Estado, pelo Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho

Este diploma estabelece as condições em que o Estado pode prestar garantia pessoal a instituições de crédito com vista à viabilização de concessão de crédito à habitação própria e permanente aos jovens.
Para serem elegíveis, os mutuários devem ter entre 18 e 35 anos, domicílio fiscal em Portugal e:

• Não podem ter rendimentos superiores ao 8.º escalão do IRS;
• Não podem ser proprietários de imóveis urbanos habitacionais;
• Não podem ter anteriormente beneficiado da garantia pessoal do Estado;
• O valor da transação não pode ultrapassar € 450 000,00;
• A garantia do Estado não pode exceder 15% do valor da transação do imóvel; e
• A garantia pessoal do Estado destina-se a viabilizar que a instituição de crédito financie a totalidade do preço de transação do prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano.

Estas medidas entraram em vigor no dia 11 de julho de 2024.

Isenção de emolumentos registais, pelo Decreto-Lei n.º 48-D/2024, de 31 de julho

Este diploma vem estabelecer isenções dos emolumentos devidos pelo registo da primeira aquisição de imóvel destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, bem como uma redução dos emolumentos devidos pelo procedimento especial de transmissão, oneração e registo de imóveis, através da alteração ao Regulamento Emolumentar dos Registos e Notariado, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 322-A/2001, de 14 de dezembro, na sua redação atual.
Entre as principais medidas constam:

• Isenção de emolumentos devidos pelo registo da primeira aquisição de habitação própria e permanente;
• Isenção dos emolumentos devidos pelo registo da hipoteca associada à aquisição;
• Redução dos emolumentos para o procedimento especial de transmissão, oneração e registo de imóveis:
  • € 225, se apenas for registado um facto;
  • € 450, se for registado mais do que um facto.
• Quando forem vários os adquirentes e os pressupostos da redução previstos não se verificarem relativamente a todos eles, os emolumentos devidos pelo procedimento são reduzidos em:
  • € 112,50, se apenas for registado um facto;
  • € 225, se for registado mais do que um facto.

Para terem acesso a estas medidas, os proponentes devem garantir as seguintes condições:

• Idade até 35 anos;
• Imóvel cujo valor não exceda o valor máximo do 4.º escalão da tabela prevista no IMT;
• Não podem ser considerados dependentes para efeitos de IRS, no ano da transmissão.

Estas medidas entraram em vigor no dia 1 de agosto de 2024.

Principais alterações em sede de aquisição de arrendamento

Face às dificuldades atuais do mercado de arrendamento habitacional, especialmente oneroso para os jovens, o Governo encetou novos esforços para apoiar os jovens no pagamento das rendas das casas. Importa, assim, assinalar a publicação em Diário da República do Decreto-Lei n.º 42/2024, de 2 de Julho, que procedeu ao alargamento das respetivas condições de acesso ao programa Porta 65 pelos jovens arrendatários. Entre as novas regras aprovadas, destacam-se:

• Fim do teto máximo das rendas: deixa de existir um teto máximo de renda, que variava consoante a tipologia e o concelho da habitação;
• Candidatura primeiro, encontrar casa depois: deixou de ser necessário a apresentação prévia de contrato de arrendamento ou contrato promessa de arrendamento;
• Prova de rendimentos simplificada: apresentação de 3 recibos de vencimento, em vez de 6, ou a declaração de IRS;
• Alargamento da elegibilidade: para jovens entre 18 e 35 anos, sendo que para casais, uma das pessoas pode ter até 37 anos se a outra tiver 35 anos, inclusive;
• Abrangência aos jovens em coabitação: com idade igual ou superior a 18 anos e idade igual ou inferior a 35 anos.

Todas estas alterações entram em vigor no próximo dia 1 de setembro de 2024.

Autoria de Ladislau Gomes e Francisca Quaresma, advogados do Departamento de Fiscal.